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Informationen

Projektauswahl

Zuerst einmal sollte Sie sich als zukünftige Bauherr Gedanken über die Art Ihres Hauses machen.

1. Baugrundstück

  • Die Grundlage für die Auswahl Ihres Hausprojektes sind die Eigenschaften des Grundstücks, seine Form und Größe, die Orientierung zu den Himmelsrichtungen, die Neigung sowie die Anbindung an die Verkehrs- und Versorgungsnetze.
  • Bei der Suche nach Ihrem Grundstück sollten Sie neben der finanziellen Seite unter anderm auch folgende Punkte bedenken:
  • Brauchen Sie viel Sonne oder mögen Sie es schattiger? Ganz wichtig ist es die Ausrichtung nach den Himmelsrichtungen zu bedenken!
  • Lieben Sie Bäume oder oder den freien Blick zum Himmel? Baumfällgenehmigung, Ersatzpflanzungen und die Fällung können zu erheblichen Zusatzkosten führen!
  • Wie sollte die Verkehranbindung sein? Ruhig eher abgelegen oder belebt mit guter Anbindung zum nächsten Zentrum?
  • Befahrbarkeit der Strasse?
  • Ist das Grundstück vollerschlossen mit den Medien und Versorgungsleitungen?
  • Möchten Sie Ihr Haus eher im hinteren, vorderen oder mittleren Bereich des Grundstücks? Beachten Sie hier unbedingt, dass bei vielen Grundstücken Forderungen seitens der Gemeinde oder eines Beauungsplanes zur Lage des Hauses bestehen können!
  • Wieviel zusätzlichen Platz benötigen Sie auf Ihrem Grundstück? (Pool, Gemüsegarten, Terrasse, Gartenhäuschen, Carport, Garage) Auch hier bestehen oft Forderungen darüber, zu wieviel Prozent das Grundstück maximal bebaut und versiegelt werden darf! Dieser Wert wird meistens als GRZ(Grundflächenzahl) in z.B. 0,25 angegeben. Das sind dann bebaubare Grundstückfläche XXX m² x 0,25 = 25% der bebaubaren Grundstückfläche.

2. Bedingungen zum Bauen

Bei der Auswahl berücksichtigen Sie Ihre Wünsche, Bedingungen und die geweiligen baulichen und baurechtlichen Anforderung für den Hausbaus - die verbaute Fläche, den Typ des Familienhauses, den geforderten Mindestabstand zur Grunstücksgrenze usw. Die Eignung des ausgewählten Typs des Hauses können auch noch mit dem zuständigen Bauamt besprechen.

3. Finanzielle Erreichbarkeit

Schätzen Sie vorher Ihre finanzielle Möglichkeiten (Eigenmittel, Hypotheke und Kredite) ein und wählen Sie die Weise des Ausbaus (Ausbaufertig, mit Eigenleistung oder "schlüsselfertig"). Es ist immer notwendig auch mit der finanziellen Reserve für die Gestaltung der Umgebung, des Gartens, die Umzäunung und die Hausausstattung zu rechnen.

4. Größe

Hängt mit den finanziellen Möglichkeiten zusammen. Bei der Auswahl der Größe des Hauses ist es nötig, die Anzahl der Familienmitglieder, ihr Alter und die zukünftig vorhersehbare Entwicklung zu berücksichtigen. Sowie die individuell Wünsche des Einzelen künftigen Bewohners, die individuellen Forderungen und Bedürfnisse der Familienmitglieder mit Rücksicht auf ihre Hobbys, die Art der Entspannung usw.

5. Funktionsfähigkeit

Aus der Sicht der Funktionsfähigkeit des Hauses ist es nötig, die Anzahl der Familienmitglieder, die Alterstufe, die gemeinsamen Beziehungen, den Charakter des Berufes und den Gesundheitszustand zu respektieren. Ob es sich um ein Haus mit dem Dachboden handelt, ein Haus für zwei Generationen oder um ein barrierenfreies Haus. Bestimmen Sie die notwendige Anzahl der Räume.

6. Die Haustechnik

Ein besonders wichtiger Punkt ist Haustechnik. Zur Zeit bestehen hohe Anforderungen an die Hauseffizens jedes neuen Hausprojektes und die Möglichkeiten zu Einsatz moderster Heiztechnik sind immens.

Entscheidungen über welches Heizsystem,Wärmerückgewinnung, Solaranlage, Fußheizung oder Heizkörper sind maßgebend für den zusätzlichen Platzbedarf im Haus.

7. Der innere Aufbau

Bestimmen Sie die eigenen Forderungen auf den inneren Aufbau des Hauses, z.B. die Speisekammer an der Küche, das Arbeitszimmer im Erdgeschoss, der innere Kamin, die Garage im Haus, das Gästezimmer, die Lagerräume usw.

8. Gestaltung des Hauses

Die gesamte äußere Gestaltung des Hauses, seine architektonische Lösung und die Farbe der Fassade sollten Sie immer in Bezug auf die umgebende Bebauung oder Landschaft und gegebenenfalls vorhandene baurechtliche Forderung abstimmen.

Massiv - oder Fertighaus?

Diese Entscheidung kann nur jeder für sich alleine treffen.

Hier können nur einige Vor- und Nachteile der Holzständerbauweise aufgezeigt werden.

Vorteile:

  • Fertighäuser sind durch ihre Bauweise sehr energiesparend
  • Die in der Regel kurze Aufbauphase von 1-2 Tagen ist hier der größte Vorteil. Da kein Beton oder Zement
  • verwendet werden ist keine Feuchtigkeit im Haus (vorausgesetzt das Wetter ist trocken beim Stelltermin)
  • Durch die vorgefertigten Bauelemente ist ein Fertighaus in der Regel kostengünstiger herzustellen
  • Die Qualität ist gleichbleibend (RAL oder Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau)
  • keine unvorhergesehenen Baustopps durch Wetter
  • Die Leistungen können aus einer Hand bezogen werden

Nachteile:

  • Der Wiederverkaufswert ist etwas geringer als bei massiv gebauten Häuser. Dafür gibt es zwar keinen vernünftigen Grund, es ist aber so
  • Ein Fertighaus ist bauartbedingt hellhörig. Durch den Einbau eines Holzbodens im OG wird dies noch besonders hervorgehoben
  • Die Wände bestehen als letzte Schicht aus Rigips-/Gipskartonplatten. Tapeten halten hier besonders gut. So gut, dass sie später kaum noch abzubekommen sind. Die Wände müssen also mit Tiefengrund vorbehandelt werden.
  • Bei sehr schweren Möbel, die aufgehängt werden müssen, benötigt man eine entsprechende Unterkonstruktion in der Ständerwand
  • Die Raumluft ist trockener als in einem Massivbau. Die Ursache liegt im verbauten Holz, denn Holz gibt keine Feuchtigkeit ab-
  • Räume kühlen bei abgeschalteter Heizung im Winter sehr schnell aus

Das Grundstück

Sobald Sie wissen, wo sie Ihren Traum vom Haus verwirklichen möchten, sollten Sie sich über die Bodenqualität informieren. So kann ein felsiger Boden sehr schnell die Kosten in die Höhe treiben, wenn sie z.B. einen Keller planen. Bei lehmhaltigen Böden kann es zu drückendem Wasser kommen, was eine sog. "Weiße Wanne" erforderlich macht. Auch sollten Sie bei einer Hanglage eventuelle Mehrkosten mit einplanen.

Überprüfen Sie bereits im Vorfeld und vor der Finanzierung folgende Punkte:

  • Bodenbeschaffenheit (Sand , Lehm, Stein, Fels)
  • Hanglage, Eben, leicht schräg (hier speziell für Drainage und zusätzlich erforderliche Isolierungsmaßnahmen)
  • Höhe des Grundwasserspiegel
  • Ist der Bodenaushub zum Verfüllen geeignet? (Lehm sackt z.B. über Monate/Jahre noch nach, weil er sich nicht verdichten läßt)
  • Gibt es eine Lagermöglichkeit für den Aushub zum späteren Verfüllen
  • Sind Baumfällarbeiten notwendig?
  • Sind andere Vorleistungen zu erbringen?
  • Sind Laternen, Masten, Stromleitungen im Weg? (z.B. für einen Kran)
  • Ist eine Baustraße anzulegen?

Checkliste zum Grundstückskauf

  • Passen Grundstück und Grundriss zueinander?
  •  Ist der Grundstückpreis angemessen?
  •  Entspricht das geplante Haus dem Bebauungsplan (Dachneigung, -form, Geschossanzahl)?
  •  Nehmen z.B. Bäume Licht weg?
  • Ist das Grundstück voll erschlossen?
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit? (evt. Bodengutachten)
  • Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
  • Liegen Altlasten auf dem Grundstück?
  • Lärmbelästigung durch Eisenbahn, Flugzeuge, Autobahn etc.?
  • Infrastruktur vorhanden?
  • Welche Nachbarn?
  • Existieren Wegerechte für Nachbarn?
  • Ist der Verkäufer auch rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks?

Ausbaustufen

Nachdem Sie sich nun für einen Haustyp entschieden haben, stellt sich schon die nächste Frage. Schlüsselfertig oder selbst ausbauen?

Sie sollten sich genauestens die Bauleistungsbeschreibungen durchlesen und miteinander vergleichen. Auch wenn es teilweise sehr schwer fällt diese Leistungen miteinander zu vergleichen ist hier einiges an Sparpotential verborgen. Die Mühe wird sich lohnen. Unterschieden wird in der Regel folgende Ausbaustufen:

  • Rohbauhaus
  • Ausbauhaus
  • schlüsselfertiges Haus
  • bezugsfertiges Haus

Rohbauhaus

Meist wird hier ein kleines Leistungspaket angeboten. Architekt, Statik und Bauleitung bekommen sie über den Bauträger. Dazu dann die auszuführenden Arbeiten von den Erdarbeiten über den Keller bis zum Dachstuhl. Bei Fertighausanbietern ist darauf zu achten, dass die Häuser nur ab Oberkante Keller bzw. Oberkante Bodenplatte angeboten werden. Daher rührt nämlich zum Teil auch der niedrige Preis. Keller oder Bodenplatte müssen Sie noch dazu rechnen.

Ausbauhaus

Dieser Haustyp hat die größten Unterschiede der einzelnen Hersteller untereinander. Und das bezieht sich sowohl auf die Massiv- als auch auf die Fertigbauweise. Bei einem Fertigteilhaus bestehen die größten Möglichkeiten für handwerklich begabte Bauherren Eigenleistungen einzubringen. Durch die Muskelhypothek kann einiges an Geld eingespart werden. Doch sollte der Umfang der Arbeiten nicht unterschätzt werden. Zwar ist diese Arbeit nicht unbedingt eine körperliche Herausforderung, doch sollten hier genügend Helfer zur Verfügung stehen. Diese sind bei der BG Bau allerdings anzumelden und die Rechnung ist je nach geleisteten Stunden und Anzahl der Helfer nicht gerade gering. Hier kommen schnell mal 1000,- und mehr auf den Bauherren zu (je nach Stunden und Anzahl der Helfer).

Doch zurück zum Ausbauhaus. Viele Hersteller bietet einzelne Leistungspakete an, die dazugekauft werden können. Meist enthalten diese Pakete komplette Gewerke wie z.B. Elektro-, Sanitär oder Heizung. Der Estrich darf natürlich ebenfalls nicht vergessen werden.

Der Trockenbau, also Dämmung (außen und innen), Dampfsperre, Holz und Rigips wird i.d.R. auf den Bauherren übertragen und damit natürlich auch die Gewährleistung. Auch die Innenarbeiten wie Fliesenlegen, tapezieren usw. sind als Leistung vom Bauherrn selbst zu erbringen bzw. müssen selbst beauftrag werden.

Schlüsselfertiges Haus

Bei diesem Typ heißt es nicht, dass Sie sofort einziehen können. Es fehlen nämlich alle Innenausbauten wie Bodenbelag, Tapezierarbeiten und Fliesenarbeiten. Es sollten allerdings die Wände verputzt sein, Elektro, Sanitär und Heizung sollten ebenfalls installiert sein. Und auch der Estrich sollte im Leistungsumfang enthalten sein.

Bezugsfertiges Haus

Hier ist es wirklich so, dass nach dem Aufschließen der Haustür das Haus sofort bezogen werden kann. Doch sie sollten genauestens die Leistungsbeschreibungen der Baufirmen miteinander vergleichen.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan kann in manchen Punkten sehr enge Vorgaben zum Hausbau und des Grundstücks enthalten. Was hin und wieder auch vorkommt ist, dass der Bebauungsplan während der Bauphase geändert wird. Meist werden Vorgaben gelockert.

  • Stand des Bebauungsplan?
  • sind (noch nicht genehmigte) Anträge auf Änderungen zum Bebauungsplan vorhanden?
  • Stimmt die Dachneigung meines Hauses gemäß Bebauungsplan?
  • Stimmt die Dachziegelfarbe meines Hauses?
  • Steht das Dach meines Hauses korrekt (Dachschräge)?
  • Stimmt die Geschossanzahl meines Hauses?
  • Ist eine Grenzbebauung möglich?
  • Anzahl und Art der vorzunehmenden Bepflanzung der Grünflächen
  • Existiert eine Zisternenpflicht?
  • Sind Abwasser und Regenwasser zu trennen?
  • Ist Parkraum zu schaffen?

Diese Punkte sollten Sie bei der Auswahl der Baufirmen klären

  • Ist ein Baustellen-WC im Leistungsumfang enthalten?
  • Wird ein Baustromkasten gestellt und wer trägt die Anschlußkosten?
  • Sind im Dachstuhl Unterspannbahn, Lattung und Sichtschalung enthalten?
  • Sind nicht tragende Wände enthalten?
  • Sind Erdarbeiten und Bodenplatte enthalten?
  • Sind Innenfensterbänke im Leistungsumfang enthalten?
  • Sind Fliesenarbeiten enthalten?
  • Ist das verspachteln der Stöße der Rigipsplatten enthalten?
  • Sind Vermessungsarbeiten (Grob-/Feiabsteckung) enthalten?
  • Ist ein Prüfstatiker notwendig? (Länderabhängig)
  • Ist der Kanalanschluss enthalten
  • Ist die Entsorgung von Abfällen enthalten?
  • Ist ein Elektropaket enthalten und beinhaltet es auch den Keller?
  • Ist ein Sanitärpaket enthalten und was kostet es?
  • Ist ein Heizungspaket enthalten und was kostet es?
  • Alternativangebote von Firmen aus der Umgebung einholen

Tipp: Wer ein Elektropaket über eine Baufirma kauft, sollte sich schon vorher im Klaren sein, das die Anzahl der angebotenen Steckdosen mit Sicherheit nicht ausreichen wird. Hier sollte man sich die Mehrdosen selbst besorgen und verlegen.

Ganz wichtig ist es einen Kabelplan anzulegen. Wo liegen Leitungen in welchen Abständen zu Decken und Wänden. Beim Trockenbau hilft solch ein Kabelplan ungemein.

Checkliste Baufirma

  • Aussagekräftige Unterlagen?
  • Referenzen besichtigt?
  • Bautermine abgesprochen und schriftlich fixiert?
  • Wirtschaftliche Lage der Firma geprüft?
  • Alle mündlichen Vereinbarungen schriftlich fixiert?
  • Alle Preise schriftlich festgelegt?
  • Mögliche Preiserhöhungen?
  • Leistungsabnahmen mit Zahlungen verknüpft?
  • Gewährleistungsfristen festgelegt?
  • Mögliche Gewährleistungsausschlüsse?
  • Leistungsbeschreibung enthält alle Leistungen?

Checkliste Bauvertrag

  • Ist die Adresse, Rechtsform des Hausbauunternehmens eindeutig erkennbar?
  • Sind Geschäftsführer aufgeführt?
  • Ist der Hauspreis pauschal festgeschrieben? (Keine versteckten Kosten oder Preiserhöhungen)
  • Sind alle Leistungen ausführlich beschrieben? (Angaben wie gleichwertig o.a. sind zu vermeiden)
  • Wird deutlich gemacht welche Leistungen nicht Vertragsbestandteil sind und welche Leistungen seitens des Bauherren zu erbringen sind?
  • Nicht auf mündliche Aussagen verlassen. Alle Nebenabreden schriftlich im Vertrag fixieren.
  • Ist klar ersichtlich wann Zahlungen zu tätigen sind? Keine Vorauszahlungen leisten!
  • Ist die Bauzeit klar definiert?
  • Ein kostenfreies Rücktrittsrecht sollte im Fall vereinbart werden, wenn ein Grundstück noch nicht vorhanden oder die Finanzierung noch nicht sicher ist.
  • Unterliegt der Vertrag der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) und wurde diese ausgehändigt
  • Werden alle am Bau beteiligten Firmen benannt?
  • Existiert eine Leistungsbeschreibung, in der alle zu verbauenden Materialien/Geräte aufgeführt werden?

Checkliste Handwerkerverträge

  • Legen Sie die Vertragsbasis genauestens fest. Wird die VOB nicht ausdrücklich vereinbart, so gilt das BGB.
  • Nehmen Sie die Baustellenanschrift in den Vertrag auf.
  • Nehmen Sie die Zusicherung des Handwerkers auf, dass er die Örtlichkeit besichtigt hat. So bleiben Mehrkosten wegen Unkenntnis des Handwerkers von vornherein ausgeschlossen.
  • Halten Sie den Zustand der Zufahrt fest (unbefestigter Weg o.ä.)
  • Verweisen Sie auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung und machen Sie diese zum Bestandteil des Vertrags
  • Verwendetes Material genauestens beschreiben (Hersteller und Typ
  • Netto-, Bruttopreise und Umsatzsteuer eindeutig aufführen
  • Bei Rabatten festlegen, ob diese auch für Zusatzleistungen gelten
  • Genau festlegen, zu welchen Arbeitsabschnitten Teilzahlungen zu erfolgen haben
  • Nie mit Zahlungen in Vorleistung gehen
  • Verbindlichen Fertigstellungstermin definieren und eine Verzugsentschädigung festlegen. Die Entschädigung sollte auch fällig werden ohne Nachweis eines entstandenen Schadens.
  • Gewährleistungszeitraum festlegen (je länger, desto besser)
  • Änderungen dürfen erst durchgeführt werden, wenn diese mit dem Bauherrn abgesprochen sind und schriftlich bestätigt werden
  • Mehrkosten wegen Änderungen sind schriftlich festzuhalten

Eigenleistungen

Eigenleistung bedeutet oft, viel Arbeit nach der Arbeitszeit. Wer dann ohne verlässliche Helfer da steht, dem läuft irgendwann die Zeit davon. Aber für die Helfer stehen zusätzliche Kosten für die BGBau an. Berücksichtigen sollte man seine eigenen handwerklichen Fähigkeiten gut einschätzen und diese nicht überschätzen

Außerdem besteht die Gefahr, dass bei unsachgemäßer Ausführung der Eigenleistungen die Gewährleistungsansprüche verloren gehen, wenn später nicht klar ersichtlich ist, welche Arbeiten in Eigenleistung erbracht wurden und welche durch ein Bauunternehmen. Die Arbeiten in Eigenleistung sollten bei Vertragsabschluß schriftlich fixiert werden.

Mögliche Eigenleistungen

  • Außenisolierung Keller
  • Außendämmung Keller
  • Kanalanschluß
  • Drainage
  • Anbringen der Dampfsperre
  • Innendämmung
  • Beplankung mit Holz und Rigips
  • Fliesenlegen
  • Innenputz
  • • Tapezieren
  • Streichen
  • Zisterne (Kunststoff)

Mögliche Eigenleistung mit speziellen Kenntnissen

  • Elektrik
  • Steckdosenerweiterung
  • Sanitär
  • Heizung

Zeitliche Richtwerte für mögliche Eigenleistung mit speziellen Kenntnissen

  • •Schnurgerüst erstellen: 5h*
  • Streifenfundament ausheben: 2h/m³*
  • Drainage, Abwasserleitung: 1h/m *
  • Verschalung Bodenplatte: 1h/m² *
  • Bewehrung Bodenplatte: 1h/t *
  • Betonieren Bodenplatte: 5Min/m³* (Fertigbetonlieferung)
  • Mauern Keller: 5h/m³*
  • Mauern Erdgeschoss: 3h/m³*
  • Mauern Dachgeschoss: 4h/m³*
  • Stürze schalen, bewehren, betonieren: 3h/m*
  • Fertigstürze verwenden: 30Min/St.*
  • Fertigdecke legen: 10Min/m² *
  • Betontreppe schalen, betonieren: 2h/Stufe *
  • Bitumenisolierung: 1h/m² *
  • Schornstein: 2h/m *
  • Regenrinne: 1,5h/m *
  • Fallrohr anschließen: 30Min/m *
  • Dachdecken inkl. Lattung: 1h/m² *
  • Dachfenster einbauen: 6h/St. *
  • Außenputz: 1,5h/m² *
  • Verblendmauerwerk: 5h/m² *
  • Holzfassade: 2h/m² *
  • Zementstrich: 2h/m² *
  • Trockenestrich komplett: 1h/m² *
  • Wärmedämmung: 15Min/Wärmedämmung *
  • Rigips: 15Min/m² *
  • Dielenboden komplett: 3h/m² *
  • Wandfliesen: 20Min/m² *
  • Linoleum verlegen: 20Min/m² *
  • Laminat, Fertigparkett: 1h/m² *
  • Fenster einbauen: 1h/St. *
  • Haustür einbauen: 5h/St. *
  • Innentür: 2h/St. *
  • Türblattmontage: 20Min/St. *
  • Rollladen: 2,5h/St. *
  • Innenputz: 1h/m² *
  • Fensterbank: 1h/St. *
  • Decke spachteln, streichen/tapezieren: 1h/m2 *
  • Wände tapezieren/streichen: 30Min/m² *
  • Profildeckenabhängung: 2h/m² *

Finanzierung

Sind die wichtigen Entscheidungen über Haus und Grundstück getroffen sollte ein Geldinstitut gefunden werden, die das alles auch finanziert. Wer kein Eigenkapital besitzt tut sich hier schwer. Zwar gibt es immer noch Banken, die eine 100%-Finanzierung ermöglichen. Doch Eigenkapital verschafft einem die finanzielle Sicherheit, die sonst nicht vorhanden wäre. Denn eines muss dem zukünftigen Bauherren klar sein: das Unternehmen kostet immer mehr als ursprünglich geplant.

Gut ein Fünftel der Bausumme sollte als Eigenkapital vorhanden sein.

Stellen Sie einen detaillierten Haushaltsplan auf, in dem alle Ein- und Ausnahmen gegenübergestellt werden. Berechnen sie dabei immer die monatlichen Belastungen. Seien Sie dabei absolut ehrlich sich selbst gegenüber.

Bei der Finanzierung sollte man darauf achten, dass Sondertilgungen getätigt werden können und Bereitstellungszinsen erst nach 3 oder mehr Monaten fällig werden. Auch die Laufzeit und die Zinsfestschreibung sind wichtige Punkte, die berücksichtigt werden müssen. Viele Banken bieten eine Zinsbindung auf max. 10 Jahre an. 15 Jahre sind allerdings auch möglich.

Beachten Sie unbedingt, dass jede Ihrer Kreditanfragen in die Schufa eingetragen wird. Unabhängig davon, ob ein Darlehensvertrag abgeschlossen wurde oder nicht. Wenn Sie im Vorfeld der Finanzierung wissen möchten, was alles über Sie bei der Schufa gemeldet ist, können Sie eine Eigenauskunft durchführen. Unter www.schufa.de können Sie die Eigenauskunft bestellen. Prüfen Sie, ob hier eventuell längst hinfällige Einträge vorhanden sind und beantragen Sie ggf. die Löschung.

Da niemand genau sagen kann, wie sich das Zinsniveau in den kommenden Jahren entwickeln wird sollte man frühzeitig vorsorgen. Nach Ablauf der Zinsbindung kann es sonst sehr teuer werden, weil die Raten das bisherige monatliche Limit übersteigen.

Checkliste zur Finanzierung

Unterlagen für das Gespräch

  • Personalausweis
  • Grundbuchauszug
  • Bauplan mit Lageplan (ggf. Katasterauszug)
  • Kostenvoranschlag für das Bauvorhaben
  • Nachweis des Eigenkapitals
  • Die letzten 3 Lohn-/Gehaltsmitteilungen
  • Nachweis von soonstigen Einnahmen (Mietvertrag, Sparbuch usw.
  • Liste der geplanten Eigenleistungen (Muskelhypothek)
  • Haushaltsaufstellung über Einnahmen/Ausgaben
  • Nachweis von sonstigen Einnahmen (Mietvertrag, Sparbuch usw.

Angaben, die von der Bank zu fordern sein sollten

  • Darlehenssumme
  • Nominalzins
  • Auszahlungskurs
  • Anfangstilgung
  • Zeitraum des Zinsfestschreibung (bei niedrigem Zinsatz gilt: je länger desto besser)
  • Zahlungweise der Raten (monatlich, vierteljährlich)
  • Art der Zins- und Tilgungsverrechung
  • effektiver Jahreszins

Fördermittel einplanen

Mögliche Fördermittel für den Hausbau sollten von Anbeginn eingeplant werden. Dabei ist auf die fristgerechte Antragstellung zu achten.

  • Sind Fördermittel des Bundeslandes/der Region vorhanden?
  • Fördergelder von der Kreditanstalt für Wiederaufbau?
  •  Förderprogramm der Energieversorger vorhanden?

Vertragserfüllungsbürgschaft

In den letzten Monaten mussten einige Bauträger Insolvenz beantragen. In solch einem Fall steht man als Bauherr schnell alleine da und man weiß unter Umständen nicht wie es weitergehen soll. In solche einem Fall kann eine Vertragserfüllungsbürgschaft die rettende Lösung sein.

Es sollte sichergestellt sein, dass das Generalbauunternehmen eine Vertragserfüllungsbürgschaft vorweisen kann. Im Insolvenzfall sorgt dann der Bürge dafür, dass der Hausbau zu Ende gebracht wird. Ein weiterer positiver Punkt einer Vertragserfüllungsbuergschaft ist, dass Arbeiten von einer anderen Firma ausgeführt werden können, wenn Handwerker Termine nicht einhalten und es dadurch zu erheblichen Zeitverzögerungen kommt.

Bauantrag

Checkliste

  • Bebauungsplan besorgen
  • Vertrag mit Anbieter
  • Bauunterlagen
  • Berechnungen
  • Verträge
  • Lageplan, Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Zahlungsplan als Vertragsbestandteil
  • Liste der Eigenleistungen
  • die letzten drei Lohn-/Gehaltsabrechnungen für die Bank
  • die letzten 2 Einkommensteuerbescheide für die Bank
  • Eigenkapital
  • Kapitaleinkünfte
  • Planunterlagen vom Architekten für das Bauamt

 Bodengutachten

  • Auszug aus dem Altlastenverzeichnis

Es gibt neben dem normalen Bauantrag, der manchmal sehr viel Prüfungszeit beansprucht, auch die Möglichkeit des genehmigungsfreien Bauens. Hier sind lediglich die Vorgaben des des Bebauungsplans genaustens einzuhalten. Für die Einhaltung haftet allerdings der Bauherr selbst. Die erteilte Baugenehmigung ist in der Regel binnen weniger Tage da und kostet meist nichts bzw. ist um einiges günstiger als der normale behördliche Weg.

  • Ist ein genehmigungsfreies Verfahren möglich?
  • Werden von den Architektenplänen alle Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten?
  • Enthält der Grundstückspreis bereits die Erschließungskosten
  • Ist ein Bauzaun Pflicht?

Versicherungen

Versicherungen sind unabläßlich für den Bauherren. Wie schnell passiert etwas oder Geräte haben über Nacht Beine bekommen, Feuer bricht aus oder ein Sturm reißt eine frisch errichtete Mauer ein.

Risikolebensversicherung

Bei allem Optimismus sollte dennoch daran gedacht werden den Lebenspartner finanziell abzusichern. Beim Hausbau sollte die Grundschuld über eine Risikolebensversicherung abgedeckt werden. Die Höhe der Grundschuld sollte sich im Idealfall mit der Höhe der Versicherung decken. Da keine Kapitalbildung erfolgt ist eine Risikolebensversicherung nicht allzu teuer.

Zu überlegen wäre noch, dass eine sinkende Todesfallsumme ausgewählt werden kann, die sich den Grundschulden anpasst und somit zu immer niedriger werdenden Prämien führt.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Diese Versicherung sollte schon abgeschlossen sein, bevor die erste Bautätigkeit statt findet. Die Bauherrenhaftpflicht beendet sich in der Regel automatisch, wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist.

Gerade Bauherren, die Eigenleistungen erbringen, ist diese Versicherung zu empfehlen. Und zwar sollte die Versicherung so lange laufen, wie noch nicht alle Arbeiten innen und außen erledigt sind.

Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung)

Unverzichtbar ist die Bauleistungsversicherung. Sie übernimmt Schäden durch höhere Gewalt oder Schäden durch unbekannte Dritte. Viele wissen gar nicht, dass bei Schäden durch z.B. höhere Gewalt (Sturm) der Schaden zu Lasten des Bauherrn geht, wenn z.B. eine frische Mauer durch Windlast einstürzt.

Ratsam ist es mit der Bauleitungsversicherung gleich auch das Diebstahlrisiko mit zu versichern.

Bau-Berufsgenossenschaft (Bau-BG)

Gleich mit der Baugenehmigung kommt auch die Bau-BG ins Boot. Ob man will oder nicht. Das zugeschickte Anmeldeformular sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Gerade wer Freunde oder Bekannte als Bauhelfer einsetzt muss diese über die Bau-BG versichern.

Arbeiten alle Helfer zusammen weniger als 39 Stunden, fallen keine Beträge an. Kommen mehr Arbeitsstunden zusammen, so muss der Bauherr ca. 2,- / Arbeitsstunde zahlen. Dies trifft auch zu, wenn die Helfer selbst privat Unfallversichert sind.

Wer mit öffentlichen Fördermittel baut wird von der Zahlung an die Bau-BG befreit.

Falschangaben zu den Arbeitszeiten können mit einem Bussgeld von bis zu 2.500,- geahndet werden.

Es ist schon vorgekommen, dass Mitarbeiter der Bau-BG sich in Neubaugebieten umgesehen haben und unverfängliche Gespräche mit Privatpersonen geführt haben. Die daraus gewonnenen Informationen können dem Bauherren teuer zu stehen kommen.

Rohbaufeuerversicherung (oft geht diese automatisch über in die Gebäudeversicherung)

Wer ein Fertighaus in Holzständerbauweise oder Holzhaus baut, sollte auf diese Versicherung nicht verzichten. Meist ist die Rohbaufeuerversicherung bereits in der Wohngebäudeversicherung enthalten. Im Zweifelsfall aber lieber nachfragen. Sie fällt mit Fertigstellung des Hauses automatisch weg.

Wohngebäudeversicherung

Als Pflichtversicherung kommt kein Immobilienbesitzer daran vorbei. Hier unterscheiden sich die Leistungen der einzelnen Versicherungen ungemein voneinander. Vor Abschluss sollte daher genau verglichen werden.

Glasversicherung

Diese Versicherung sollte ebenfalls abgeschlossen werden. Dabei ist darauf zu achten, dass nicht nur die Isolierglasfenster versichert sind, sondern auch Möbelglas, wie Vitrine, Spiegelschränke usw.

Hausbesitzer-Haftpflichtversicherung

Sie ist nur für Besitzer von Mehrfamilienhäuser notwendig.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Schäden über die Privathaftpflicht abgedeckt, sollte jemand Fremdes auf dem Grundstück zu Schaden kommen.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung sollte den neuen Gegebenheiten angepasst werden. Verzichten sollte man auf diese Absicherung nicht. Die Wohngebäudeversicherung deckt nämlich nur Schäden am Gebäude ab.

Rechtschutzversicherung für Hausbesitzer

Für Hausbesitzer kann diese Rechtschutzversicherung meist an die evt. vorhandene Familien-Rechtschutzversicherung angeknüpft werden. Ob sich solch eine Versicherung lohnt muss jeder für sich entscheiden.

Schnell kann ein Streit über alle möglichen Dinge zwischen Nachbarn entstehen. Doch auch bei einem Streit mit der Kommune (Schwarzbau, Grundstückabtretung wegen Gehwegerweiterung) hilft die Rechtschutzversicherung.

Gewässerschäden - Haftpflichtversicherung

Quasi unabdingbar für Hausbesitzer, die mit Öl heizen. Undichtigkeiten an einem Öltank können gewaltige Folgekosten verursachen. Egal ob durch Materialermüdung oder kleine Erdbeben.

Elementarschäden

Hochwasser, Erdbeben oder Lawinen. Wer in einem gefährdeten Gebiet wohnt wird kaum einen Versicherer finden. Doch bei den vorherrschenden Klimaverhältnissen sollte man zumindest an Hochwasser auch weit ab von Flüssen und Bächen denken.

Private Unfallversicherung

Wer Eigenleistungen an seinem Haus erbringt, sollte auf eine private Unfallversicherung nicht verzichten.

Zusätzliche Kosten

In anderen Regionen sind die Preise mal höher und mal niedriger. Deshalb dienen die Angaben lediglich als grober Anhalt.

Grundstück

Notarkosten

ca. 0,5% vom Grundstückspreis

 

Grunderwerbsteuer

3% vom Grundstückspreis

 

Grundbucheintragung

 

 

Maklerkosten

3% bis 7,5% vom Grundstückspreis

Bauantrag

Abhängig von den Rohbaukosten

bis zu 1000,-

 

 

 

Bauwasser

Abhängig von der Bauart (Putz, Estrich usw.)

bis zu 700,-

 

 

 

Baustrom

Miete, monatlich

60,- bis 170,-

 

Anschlußkosten durch den Energieversorger

50,-

 

Verbrauch

20,- pauschal

Bereitstellungszinsen

 

ca. 0,25% vom nicht in Anspruch genommenen Darlehen

Abtretung

Viele Hausbaufirmen bestehen auf eine Abtretungserklärung. Diese ist bei einigen Banken kostenlos, andere nehmen dafür wiederum eine Gebühr.

bis zu 800,-

Bearbeitungsgebühren

Hier liegen uns keine Zahlen vor

 

Hausanschluß

Wasser

bis zu 450,-

 

Strom

ca. 1.500,-

 

Zähleranschluß

50,-

 

Telekom

0,-

 

Mehspartenanschlußdübel (Strom, Gas, Wasser, Telefon)

150,- pro Stück

Versicherungen

Bauherrenhaftpflicht

35,- / einmalig

 

Wohngebäudeversicherung

140,- / jährlich

 

Unfallversicherung

30,- monatlich

 

Risikolebensversicherung (2 Personen)

98,- monatlich

Straßensperrung

Keller- und Hausstellung

300,-

Dichtigkeitsprüfung Kanalanschluß

Hier liegen uns noch keine Zahlen vor

 

Zisterne (3000L - 4000L) nur Gartenbewässerung

Aushub, setzen, verfüllen

2000,-

Revisionsschacht Abwasser

Betonringe

300,-

Kellerabdichtung außen

Bitumen, Styrodur, Noppenbahn, Drainage, Abwasser

2700,-

Materialcontainer für Werkzeug und Material

3 Monate

250,-

Grundsteuer

Erste Abrechnung

15,-

Ausleihen von Baugeräte

Kernbohrmaschine (1 Tag)

85,-

 

Radlader (3,5 Tage) zum Verfüllen

1.400,-

 

Rüttelplatte (2 Tage)

60,-

Außengelände ebnen lassen

1 Bagger, 1 Tag

1450,-

Entsorgung

Recyclinghof und Container

400,-

Werkzeug und Material

Zement, zusätzliche Steckdosen, Rohre, Leitungen und vieles mehr

7500,-

Estrich

Saisonbedingt

15,-/m2

zusätzliche Benzinkosten

Abhängig von der Entfernung zur Baustelle (monatlich)

400,-

Mehraufwand Miete, Nebenkosten

bei uns monatlich

900,-

Umzugs-LKW

7,5to mit Hebebühne ohne Zubehör

150,- pro Tag

Mehrkosten Elektro

Die Steckdosenanzahl reicht nie

300,-

Mehrkosten Heizung und Sanitär

 

ca. 1000,- bis unendlich

Tipps

Zinsfestschreibung

Je länger die Zinsfestschreibung vereinbart wird, desto günstiger ist die Finanzierung.

Das hört sich erst einmal widersprüchlich an, ist es aber aus finanzieller Sicht nicht wirklich. Bei Ablauf von 10 Jahren und einer angenommenen Tilgungsrate von 2% bleibt immer noch eine Restschuld von 75% übrig. Sollte nach 10 Jahren der Zinssatz um nur 2% steigen, steigt somit der Tilgungssatz über die ursprüngliche Rate.

Ein weiterer Vorteil einer Festschreibung auf 15 Jahre ist der, das nach 10 Jahren der Kreditvertrag einseitig vom Kreditnehmer mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden kann. Das lohnt sich dann, wenn zu diesem Zeitpunkt der Zinssatz niedriger ist als vor 10 Jahren.

Maklergebühren vermeiden

Viele Gemeinden bieten Grundstücke direkt an. Teilweise gibt es sogar vergünstigtes Bauland für Familien mit Kinder. Solche Grundstücke sind erheblich günstiger als von Maklern oder Bauträger. Bei den Baubehörden können die aktuellen Bebauungspläne eingesehen werden. Hier ist dann ersichtlich wo Bauland ausgewiesen ist.

Bauträgerbindung an das Grundstück vermeiden

Wer ein Grundstück über einen Bauträger kauft verschenkt bares Geld.

Wer selbst ein Grundstück kauft bezahlt nur die Grunderwerbsteuer auf das unbebaute Grundstück. Besteht jedoch eine Bauträgerbindung für das Grundstück wird die Grunderwerbsteuer so berechnet, als ob dieses bereits bebaut ist.

Baustrom sparen

Baustrom ist einige Cent pro kW/h teurer als Hausstrom. Bei dem Einsatz der vielen stromfressenden Baugeräte kommt hier eine stolze Summe an Stromkosten zusammen. Wer sparen möchte sollte möglichst schnell den Zählerkasten setzen lassen. Dies ist in der Regel dann möglich, wenn das Haus bzw. der Raum, wo der Zählerkasten installiert werden soll, abschließbar ist. Neben dem teuren Baustrom fällt dann auch die relativ teure Miete für den Baustromkasten weg.